+7 (499) 647-50-24
Москва, ул. Бутырская д. 46
+7 (499) 647-50-24
Москва, ул. Бутырская д. 46

Ремонт квартиры и таунхауса под ключ в Москве

Детально разберем тему бюджета всего проекта, при ремонте квартиры или таунхауса под ключ, а также самые частые причины его увеличения.

Большинство заказчиков, которые делают капитальный ремонт в первый раз, как правило, не представляют весь объем затрат. Обычно заказчик видит список расходов — вот так: покупка недвижимости, создание дизайн-проекта, затраты на материалы, оплата людям за работу, завоз мебель и все. Как все обстоит на самом деле?

Заказчик должен обладать максимумом информации, просто потому что часто возникают повторяющиеся ситуации.

Вся тема будет разделена на 3 части, и первая – организационные вопросы.Бюджет проекта

Допустим у вас уже есть ключи от квартиры, и вы вступили в права собственности, заплатив все обеспечительные платежи. К слову, это уже хорошо, потому что всегда есть некоторое количество потенциальных заказчиков, которые уже хотят приступить к обмерам и обсуждению проекта, а также ремонта, но им не выдают ключи. Соответственно сделать они ничего не могут. Это может продолжаться от нескольких месяцев до нескольких лет.

  1. Итак, первый пункт — это инженерные проекты, которые может потребовать управляющая кампания, вашего жилого комплекса: по отоплению, вентиляции и кондиционированию, водоснабжению и канализации, пожарной сигнализации, слаботочным системам и электроснабжению. Исходя из практики самым лучшим решением является заказать данные проекты в самой управляющей кампании. Обычно это делается быстро, и не нужно потом ничего согласовывать. Бывают случаи, когда заказчики, обращаются за проектами в сторонние организации, стоимость оказывается примерно такой же, но приходится переделывать некоторые моменты, так как проектировщики не знакомы с особенностями данного ЖК.Бюджет проекта 1
  2. Согласование перепланировки. Тоже довольно важный момент, делается для того чтобы в последствии не было проблем с продажей квартиры. К этому пункту нужно отнестись внимательно, потому что есть заказчики, которые покупают квартиру со свободной планировкой, и в последствии понимают, что она не такая уж и свободная – то есть они не могут разместить санузел на территории спальни, потому что такую планировку никто не согласует. Стоимость перепланировки зависит от сложности, а также законности и начинается обычно от 50 тыс.руб.
  3. Дизайн-проект. Хороший и достойный ремонт может получиться только по дизайн-проекту, когда все пожелания заказчика уже сформированы и отражены на бумаге. Если дизайн-проекта нет, то довольно сложно просчитать ФАКТИЧЕСКУЮ стоимость работ на объекте, потому что не известны размеры и раскладка плитки, нет планировки, не всегда выбраны технические решения, нет выбранных артикулов по сантехприборам, не выбрана чистовая электрика, не прорисованы планы потолков и т. д. От наличия и отсутствия этих нюансов зависят сроки и стоимость работ. Проект нужен для того, чтобы мастера и заказчик еще до начала работ представляли себе конечный результат.
  4. Бюджет проекта2Плата за въезд на территорию ЖК.  Некоторые управляющие кампании в жилых комплексах взимают плату за проезд на территорию с каждого автомобиля, в том числе и с грузовых, которые будут возить материал на ваш объект. Обычно это в районе 300 рублей за единоразовый проезд, но на некоторых объектах плата достигает 1500 за раз. Доставок на объект обычно осуществляется за 15-20, ну и иногда больше.
  5. Плата по коммунальным платежам в процессе работы. Все коммунальные платежи во время работы оплачиваются заказчик.  И в случае если предстоит работать зимой в неотапливаемом помещении, приходится самостоятельно решать этот вопрос с помощью тепловых пушек.  Заказчик оплачивает либо электроэнергию (в случае с электрическими пушками), либо газ. Точной суммы озвучить невозможно, но обычно от 10 до 20 тыс. руб. в месяц, в зависимости от масштабности объекта.
  6. Подготовка к работам. В этом пункте речь идет про устройство временной сантехники и водоснабжения, а также не стоит забывать об организации временного электроснабжения. На некоторых объектах, для управляющей кампании необходимо сделать пропуска на всех мастеров с фотографиями, предоставить договор на отделочные работы, предоставить свидетельства, обеспечить объект огнетушителем, аптечкой, отдельной временной раковиной, и т. д.
  7. Вынос мусора. Мусор на объекте есть всегда, и его нужно регулярно выносить.  В среднем, на каждом капитальном ремонте квартиры, получается от 3 до 10 контейнеров с мусором, в зависимости от объема демонтажа и площади объекта.

Бюджет проекта3

Продолжим рассматривать тему бюджета проекта.

  1. Кладка межкомнатных перегородок. Тут заказчик оплачивает, помимо стоимости самих работ, материал стен, расходные материалы, их доставку, подъем на этаж.  К примеру, на квартире в 100 квадратных метров обычно нужно построить около 80 кв. м. межкомнатных перегородок. Если строить стены из пазогребня, то один блок весит 40 кг и для того, чтобы построить один квадрат стены, нужно 3 блока. Если все это перемножить и прибавить сюда расходники: ведра, клей, арматуру для перемычек и т. д., то получится приблизительно 10 тонн материала только на перегородки, это примерно 5 поставок материала, который нужно купить, доставить, и поднять на этаж. К слову, если заказчик торгуется перед началом работы на объекте, то речь обычно идёт только за работу и за 100 рублей с квадратного метра.  Всей картины полностью, заказчик не видит.
  2. Штукатурка стен. Здесь все по аналогии с предыдущим пунктом, это стоимость работ, стоимость материалов и расходников, транспортные расходы, и подъем материала.Бюджет проекта4
  3. Алмазная резка проемов. На некоторых объектах это необходимо. Может потребоваться скорректировать высоту дверного проема в монолите, либо сделать отверстие в полу для прокладки коммуникаций.  Также нельзя забывать, что зачастую, эти работы нельзя производить без согласованного проекта на перепланировку.
  4. Звукоизоляция пола. В технических требованиях некоторых жилых комплексов есть пункт про обязательную звукоизоляцию пола. Обычно речь идет про рулонную звукоизоляцию «Шуманет 100». Квадратный метр такого материала стоит примерно 200-300 рублей, те на квартиру в 100 метров — будет уже около 25 тыс. руб. плюс еще работа, доставка и т. д.
  5. Прокладка сетей. Помимо самих работ по прокладке кабеля и прокладке труб, необходимо этот кабель закупить (если это квартира под 100 квадратов, то общий метраж кабеля там будет минимум 500 метров, а скорее под километр и более), плюс закупить все расходники, буры, алмазные коронки, подрозетники, теплоизоляцию труб, гребенки и т. д. На этом же этапе заказывается установка системы кондиционирования, закупается инсталляция под унитаз, выбирается и закупается чистовое оборудование по сантехнике, систему защиты от протечки, аквасторож, водонагреватель, полотенцесушитель, радиатор и т. д.Бюджет проекта5
  6. Стяжка пола. Здесь заказчик оплачивает помимо работ – сам материал, его доставку и разгрузку. Вес одного квадратного метра стяжки толщиной 6 см – приблизительно 110 кг – а на квартире в 100 квадратных метров – это будет порядка 11 тонн, которые надо привезти на объект, поднять на этаж и правильно залить в соответствии с технологией, то есть по маякам, с фиброволокном и с демферной лентой и т. д.
  7. Звукоизоляция стен и потолка. Данная работа делается всегда по просьбе заказчика для того, чтобы снизить уровень посторонних шумов в квартире.  Естественно для каждого объекта все будет индивидуально, но первое, что следует заметить – не бывает тонких решений, они все обычно от 6 до 10 см в толщину. Второе – работы и материалы по звукоизоляции достаточно дорогие, стоимость квадратного метра стены или потолка получается от 2 до 4 тыс. руб. за работу с материалом. Есть заказчики, которым сделали полную звукоизоляцию по всей двухкомнатной квартире (60 квадратов), то есть стены, пол, потолок, все полностью по альбому звукоизоляционных решений от компании поставщика акустических материалов. Заказчик заплатил за материалы по звукоизоляции примерно 500 тыс. руб. И порой эти траты оправданы.
  8. Плиточные работы. Как правило, кампании, которые продают саму плитку, привозят ее к подъезду и не поднимают на этаж. Подъем материала осуществляется мастерами на объекте. Оплата данных работ происходит по факту, и в смете их обычно нет, так как изначально невозможно предугадать объем и вес. На данном этапе также может вырасти стоимость работ, если заказчик заменит плитку обычного размера, например, 25х25 на мелкую клинкерную плитку. Чем меньше плитка, тем больше энергозатрат мастера требуется на укладку. Также стоимость могут увеличить бордюры из плитки сложной геометрической формы: мозайка, вставные декоры из плитки и т. д. Также стоимость работ возрастает если заказчик решает напольную плитку положить не по прямой, а по диагонали. Увеличивается расход материала и время работы мастера примерно на 20%.
  9. Затирка плитки. Затирка может быть выполнена однокомпонентными составами (цементная затирка церезит к примеру) и двухкомпонентными (эпоксидная затирка мапеи, литокол и т.д.).

Бюджет проекта6

Но какую выберет заказчик? Если заказчику в магазине объяснят все свойства и преимущества эпоксидной, он ее захочет. Казалось бы, незаметный и неважный элемент, но разница в цене материалов между этими вариантами приблизительно в 10 раз. Мешок однокомпонентной цементой затирки Церезит, например, стоит 200-300 рублей. Ведро эпоксидной затирки стоит от 2 до 5 тыс. руб. Также стоимость работ с эпоксидной затиркой дороже, чем с однокомпонентной цементной.

Дальше поговорим про этап чистовых работ на объекте и сдачу объекта заказчику.

  1. Чистовые напольные покрытия. Во-первых, практически все чистовые напольные покрытия, такие как ламинат, паркетная доска и кварцвинил — требуют идеально выровненного пола. Для этого на черновую стяжку заливают тонкий слой самовыравнивающей стяжки. Во-вторых, все зависит от выбранного чистового покрытия и способа монтажа. Есть материалы, которые монтируются плавающим способом, например, ламинат, и есть такие материалы, как инженерная доска, массив и т. д., которые приклеиваются на фанеру или непосредственно на стяжку.  Здесь разница в стоимости материала, так как массивная доска стоит очевидно дороже ламината: стоимость клея, который обычно двухкомпонентный и стоит по 5 тыс. руб. за ведерко, стоимость фанеры, доставки и т. д. Стоимость работ, кстати, тоже разная. Важный момент: фанера не телепортируется на объект, ее надо заказать, это чей-то звонок, потом надо встретить машину, запустить на объект, поднять и смонтировать.Бюджет проекта7
  2. Мансардные окна. Относится в первую очередь к мансардным этажам в таунхаусах.  Стоимость одного окна от 20 до 50 тр.
  3. Чистовая электрика, розетки и выключатели. На объект площадью в 100 квадратов уходит обычно от 20 до 100 тыс. руб. на одни только розетки и выключатели. Зависит это в первую очередь от бренда и линейки и также от количества самих элементов. По опыту можно сказать, что не всегда есть разница в качестве, но очевидно есть разница во внешнем виде.
  4. Закупка чистовых материалов. Рекомендуется заказчикам закупать материал с запасом и не закупать остатки чистовых материалов. Так покупая плитку на весь санузел, вы можете ее купить в любом месте, а если ее не хватило, продать одну пачку вам смогут только большие и крупные магазины и только в том случае, если она у них будет. Часто эта задача превращается в целый квест для прораба или заказчика.
  5. Напольные плинтуса. Есть два самых распространенных варианта – это пластиковые плинтуса и мдф плинтус. Первый вариант – это дешево и сердито. Такие плинтуса монтируются достаточно быстро. Мдф плинтус требует более кропотливой работы, на объекте. В момент монтажа должна быть отрезная машина, так как необходимо подгонять до миллиметра углы, ведь нет пластиковых заглушек. Стоимость работ этих двух вариантов отличается как в правило в 2 раза.
  6. Бюджет проекта8Потолочные плинтуса. Если вопрос с выбором между натяжным потолком и гкл заказчик делает довольно быстро, то решение по потолочным плинтусам принимается в самый последний момент. На большинстве объектов заказчики выбирают именно натяжной потолок и часто, когда видят, как потолочники делают узел примыкания потолка с стеной, просят нас сделать что-то более культурное и классическое. В результате появляется смета на дополнительные работы на потолочные плинтуса. Данное решение нужно не всем, многих заказчиков вполне устаивает стандартное решение от потолочников.
  7. Устранение всех дефектов после всех сторонних организаций. После того как выполнился весь объем отделочных работ на объекте, убирается весь мусор и к работе приступают мебельщики: монтируется кухня, встроенные шкафы, двери, шторы, завозится мебель. После этого от монтажников иногда остаются дефекты на стенах и на полу. Если пол можно предварительно защитить и укрыть его, то со стенами сложнее. Тут все зависит в основном от характера заказчика: насколько сильно он может закрыть глаза на сколы и косяки.
  8. Заключительный пункт – клининг, делается после всех отделочных и монтажных работ, и после всех доставок мебели. Не стоит экономить на профессиональном клининге, тем более это сейчас не так дорого, особенно по сравнению со всеми затратами на ремонт.

Подпишись, чтобы не пропустить кое-что важное